• Acórdão: Apelação Cível n. 0464079-7, de Maringá.
• Relator: Des. Nilson Mizuta.
• Data da decisão: 03.04.2008.
• APELAÇÃO CÍVEL Nº 0464079-7, DA COMARCA DE MARINGÁ - 4a VARA CÍVEL.
• Apelantes: CONDOMÍNIO EDIFÍCIO MARIA TEREZA E OUTROS
• Apelados: OLIVEIRA MARTINS DOS REIS E OUTROS
• Relator: DES. NILSON MIZUTA

Vistos, relatados e discutidos os presentes autos de Apelação Cível nº 0464079-6, da Comarca de Maringá, 4a Vara Cível em que são apelantes CONDOMÍNIO EDIFÍCIO MARIA TEREZA e OUTROS e apelados OLIVEIRA MARTINS DOS REIS e OUTROS.

RELATÓRIO

Oliveira Martins dos Reis, Leonardo Katsume Moribe, Fernando Massao Higuti, Leandro Kastume Moribe, Silvia Sandra Persona, Rubens Natal Pereira, Paulo Valdini Saragioto e Paulo Martini ajuizaram ação declaratória de nulidade de assembléia em face de Condomínio Edifício Maria Tereza, Wilson Polônio, João Hildebrand, Antonio Luiz Penha, Cleni Koenen, Maria Augusta Grassano Villela. e Lairdes Andrian de Mello Lima.

Afirmam que em 26 de novembro de 2004, às 20:00h, foi realizada Assembléia Geral Ordinária no Condomínio réu com a finalidade de aprovar as contas da gestão e eleger novo síndico.

Para presidir a Assembléia foi designado o condômino Sr. Antonio Luiz Penha, que se dirigia aos demais condômino de forma grosseira, de modo a causar humilhações.

Quando os autores o inquiriram a respeito de inúmeros gastos irregulares realizados pelo Condomínio, foi apresentada prestação de contas desprovida de parecer do Conselho Fiscal, orçamentos, ou demonstração da relevância de tais despesas.

O assunto principal da Assembléia, que tratava da eleição de novo síndico, foi motivo de discórdia entre os condôminos. O autor Oliveira Reis impugnou a candidatura de Lairdes Andrian de Melo Silva por esta não apresentar idoneidade financeira, além de não ser legítima proprietária do imóvel.

Não obstante as contra-indicações oferecidas à sua candidatura, a Sra. Lairdes foi eleita pelos condôminos réus, que manipulam as decisões do condomínio valendo-se de procurações duvidosas.

Após a aprovação das contas da gestão anterior e a eleição de nova síndica, a Assembléia foi encerrada sem, contudo, ser redigida e lavrada ata, o que causa sua nulidade.

Alegam irregularidade na própria convocação da Assembléia, que deixou de convocar os condôminos inadimplentes, bem como os proprietários das lojas térreas.

Afirmam a existência de irregularidades igualmente nas procurações utilizadas pelos réus durante a Assembléia, eis que ausentes os requisitos legais da procuração.

Os réus agem em conluio para que as contas sejam sempre aprovadas, independentemente de qualquer formalismo ou exigência legal.

O réu Antonio Luiz Penha agiu com desrespeito e menosprezo em relação aos autores, que, por sua vez, foram abalados em sua esfera moral.

Requerem a declaração de nulidade da Assembléia Geral Ordinária ocorrida em 26 de novembro de 2004, além da condenação dos requeridos à restituição dos prejuízos a serem apurados em perícia contábil. Requerem, por fim, a condenação de Antonio Luiz Penha ao pagamento de indenização por danos morais.

Na contestação, os réus alegam inépcia da petição inicial em face da incompatibilidade das demandas formuladas pelos autores. Sustentam impossibilidade jurídica dos pedidos, além de ilegitimidade passiva ad causam.

No mérito, afirmam que as contas do Condomínio foram aprovadas por maioria na Assembléia Geral, não existindo irregularidades. A eleição da nova síndica foi igualmente regular e democrática, e não pode estar condicionada à prestação de caução.

Foi oportunizado aos presentes na reunião a verificação das procurações outorgadas aos réus para a votação na Assembléia, que estavam plenamente regulares. Não se verificou grosseria ou arrogância por parte do Presidente da Mesa.

Em relação à Síndica eleita, afirmam que sua condição de não proprietária não obsta o exercício da função. Todos os condôminos foram devidamente convocados para a Assembléia. Todavia, os condôminos inadimplentes não têm direito a voto.

Pleiteiam a condenação dos autores por litigância de má-fé, pois utilizam argumentos falsos com o objetivo de prejudicar terceiros. Requerem a improcedência dos pedidos iniciais.

Ante a notícia do falecimento do réu Luiz Antonio Penha, os autores desistiram da ação em relação aos herdeiros. (fl. 290).

A r. sentença julgou "procedente em parte o pedido inicial, para o fim de declarar nula a assembléia do condomínio Edifício Maria Tereza, realizado em 26/11/2004, declarando nulas, de conseqüência, todas as deliberações lá tomada, inclusive e especialmente a aprovação das contas da gestão anterior, e a eleição da síndica Lairdes Andrian de Melo Lima. Condeno os réus ao pagamento das custas e despesas processuais, e honorários advocatícios que arbitro em R$ 2.000,00" (fl. 322).

Irresignado, Condomínio Edifício Maria Tereza e Outros interpuseram apelação. Sustentam que a síndica Lairdes Lima seria eleita mesmo sem os votos oriundos de procurações. O fato de a síndica não ser proprietária do imóvel não a impede de exercer tal mister.

As contas do Condomínio foram apresentadas e aprovadas durante a Assembléia. Não há como anular a Assembléia que decidiu de forma democrática as questões da pauta.

Não é requisito da procuração o reconhecimento de firma. Requerem a redução do valor arbitrado a título de honorários advocatícios.

Os apelados ofereceram contra-razões, pugnando pela manutenção da r. sentença recorrida.

VOTO

Trata-se de apelação interposta por Condomínio Edifício Maria Tereza, Wilson Polônio, João Hildebrand, Lairde Andrian de Melo Lima, Cleni Koenen e Maria Augusta Grassano Villela contra decisão que lhes foi desfavorável, proferida em ação declaratória de nulidade de Assembléia, que lhe moveu Oliveira Martins dos Reis e Outros.

Sustentam os apelantes que a Assembléia Geral Ordinária realizada em 26 de novembro de 2004 obedeceu as normas estabelecidas na Legislação Civil e na Convenção de Condomínio, inexistindo quaisquer nulidades.

Sem razão os apelantes.

A Assembléia Geral convocada para 26 de novembro de 2004 deliberou, conforme o Edital subscrito pelo síndico (fl. 37), sobre os seguintes temas:

"1. Prestação e aprovação de contas do atual síndico

2. Eleição e posse do novo síndico e Conselho Consultivo"

Cumpre, inicialmente, verificar a validade das procurações outorgadas pelos condôminos ausentes à Assembléia para votação, que não possuem firma reconhecida.

A Convenção de Condomínio é norma interna, na qual são estipulados os direitos e deveres recíprocos dos condôminos e que alcança a todos que ingressam no condomínio. Dispõe o art. 19, § 2°, da Convenção do Condomínio Edifício Maria Tereza:

"Art. 19. (...)

§ 2º. É permitida a representação dos proprietários por procurador com poderes especiais, na forma legal, sem necessidade do procurador ser também proprietário" (fl. 203-7).

A forma legal a que faz alusão a Convenção Condominial diz respeito ao atendimento das exigências constantes do art. 1289 do Código Civil de 1916, verbis:

"Art. 1289.

§ 3º. O reconhecimento da firma no instrumento particular é condição essencial à sua validade, em relação a terceiros"

O novo Código Civil, ao tratar sobre o tema, manteve tal obrigatoriedade:

"Art. 654.

§ 2º O terceiro com quem o mandatário tratar poderá exigir que a procuração traga a firma reconhecida"

Com a Lei nº 8.952/94, que deu nova redação ao art. 38 do CPC, não há mais necessidade de reconhecimento da firma do mandante somente para a procuração com cláusula ad judicia, ou seja, para o mandato judicial.

Para as hipóteses de mandato com cláusula ad negotia persiste a obrigação entabulada na Lei Civil, ou seja, perdura a necessidade de reconhecimento de firma, sobretudo quando envolve interesse de terceiros.

As deliberações realizadas em nome dos condôminos ausentes, que outorgaram procuração sem firma devidamente reconhecida devem ser, portanto, destituídas de validade.

O primeiro assunto tratado em Assembléia, prestação e aprovação de contas, deveria ser realizada com a exibição dos comprovantes das despesas, não apenas com uma demonstração financeira desprovida de qualquer embasamento.

O art. 22, § 1º, f, da Lei 4.591/64 dispõe:

"Art. 22. (...)

§ 1º. Compete ao síndico: (...)

f) prestar contas à assembléia dos condôminos"

A convenção condominial, por sua vez, estabelece:

"Art. 20 - O Edifício será administrado por um administrador, ao qual compete:

i) apresentar, anualmente, as contas relativas à sua gestão, entregando a documentação respectiva, com um breve relatório, à comissão que a Assembléia tiver nomeado para esse fim" (fl. 203).

Na ata da Assembléia está consignado que, após a apresentação dos balancetes pelo então Síndico, um dos autores da presente ação requereu os documentos que atestariam a regularidade dos gastos:

"Foi solicitado pelo condômino Oliveira a ressalva de que requisitaria todos os documentos que deram origem aos valores lançados no balancete para verificação posterior e que não houve, digo, houve aprovação prévia do balancete pelo Conselho Fiscal" (fl. 197).

Como decidiu ou douto Juiz Dr. Alberto Marques dos Santos, "não faria nenhum sentido que constasse da ata tal reclamação, se os documentos ali se achassem presentes. Porque alguém reclamaria a exibição dos documentos, se eles ali estivessem? (...) a ata, elaborada pelos réus, e por eles exibida nos autos, faz prova contra os réus. Ao não mencionar a exibição dos comprovantes de despesas aos presentes à Assembléia prova que eles não foram exibidos" (fl. 318).

Os documentos que possibilitariam a conferência dos gastos pelos condôminos presentes na Assembléia não foram apresentados. A deliberação padece, portanto, de vício insanável.

Neste sentido, a jurisprudência:

"CONDOMÍNIO. PRESTAÇÃO DE CONTAS. PROVADA, PELO CONDOMÍNIO, A ATIVIDADE DE ADMINISTRAÇÃO EXERCIDA PELA DEMANDADA, TEM ELA O DEVER DE PRESTAR CONTAS, DO QUAL SÓ SE EXIMIRIA SE COMPROVASSE QUITAÇÃO DO DEMANDANTE. IMPRESTÁVEIS, NO CASO, REVELAM-SE MERAS FICHAS CONTÁBEIS, SEM PROVA DE QUE TIVESSEM SIDO ENTREGUES AO SÍNDICO, COM ACEITE E QUITAÇÃO POR PARTE DESTE. AÇÃO PROCEDENTE. SENTENÇA MANTIDA. APELO IMPROVIDO". (Apelação Cível nº 190042176, 5ª Câmara Cível do TARS, Porto Alegre, Rel. Ramon Georg Von Berg. j. 15.05.1990).

"APELAÇÃO CÍVEL - CONDOMÍNIO - PRESTAÇÃO DE CONTAS - SÍNDICO - POSSIBILIDADE - AUSÊNCIA DE PRESTAÇÃO DE CONTAS ANTE A ASSEMBLÉIA-GERAL - A contradita de testemunhas deve obedecer a sistemática do parágrafo primeiro do artigo 414 do CPC. É dever do síndico a prestação de contas perante à assembléia-geral do condomínio. Art. 22, f, da Lei 4.591/64. Ausente conteúdo probatório de que a presidente da comissão de administração, equiparada à condição de síndico, prestou contas à assembléia, de rigor o acolhimento da pretensão do condomínio, eis que este decorre do exercício de tutela de direitos alheios. Agravo retido e apelação improvidos." (TJRS - APC 70003085834 - 19ª C.Cív. - Rel. Des. Guinther Spode - J. 17.12.2002)

Mantenho, assim, a nulidade da deliberação referente à aprovação das contas na Assembléia em análise.

Para a eleição de novo síndico, tema debatido na Assembléia Geral Ordinária, houve duas candidaturas: Leonardo Moribe e Lairde Lima.

A candidatura de Lairde Andrian de Melo Lima foi impugnada durante a reunião por não ser proprietária de unidade habitacional do Condomínio. Ao final, a Sra. Lairde manteve sua candidatura e foi vencedora na votação.

Em verdade, não há qualquer prova nos autos no sentido de atestar a propriedade de Lairde de Melo. Como não é proprietária não poderia ser eleita síndica do Condomínio, nos termos do art. 19, a, da Convenção predial:

"Art. 19 - A Assembléia geral reunir-se-á, ordinariamente, duas vezes por ano (...) Compete à Assembléia Geral:

a) eleger ou regular o administrador, que deverá ser proprietário e cujo mandato será de 2 (dois) anos, terminando sempre no mês de dezembro" (fl. 203).

Ora, se a Convenção exige que o síndico seja proprietário, condição não preenchida pela Sra. Lairde Andrian de Melo Lima, então sua eleição está eivada de vício.

Como bem decidiu o douto Juiz Dr. Alberto Marques dos Santos, "a ré Lairdes nem alegou nem provou ser proprietária. Aliás, com a inicial veio documento provando que no registro imobiliário o imóvel está em nome de outro. A propriedade de imóvel se prova pela escritura registrada no registro imobiliário. A ré não exibiu tal documento. Logo, proprietária não é. Em conseqüência não pode ser síndica. A convenção o proíbe" (fl. 319).

A eleição de Lairde Andrian de Melo Lima como síndica é, portanto, nula de pleno direito. Isso porque o ato é corrompido por defeito grave, não passível de convalidação.

Em face da manutenção da r. sentença recorrida, não merece qualquer reparo a fixação das verbas de sucumbência.

Ante o exposto, voto no sentido de negar provimento à Apelação interposta por CONDOMÍNIO EDIFÍCIO MARIA TEREZA E OUTROS, conforme fundamentação acima consignada.

ACORDAM os Senhores Desembargadores integrantes da Décima Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, por unanimidade de votos em negar provimento à Apelação interposta por CONDOMÍNIO EDIFÍCIO MARIA TEREZA, nos termos do voto do Des. Relator.

A sessão foi presidida pelo Desembargador RONALD SCHULMAN, com voto, e participou do julgamento o Senhor Desembargador MARCOS DE LUCA FANCHIN.

Curitiba, 03 de abril de 2008.

NILSON MIZUTA

Relator